不動産賃貸業

不動産投資の話

はじめに

今回は私の知っている人がやっている不動産投資のお話をしましょう。

私ひとりの偏った意見ですので、それを前提にお聞きくだされば幸いです。

不動産投資は定年前から、始めている必要があります。

不動産投資、それは不動産賃貸業のことでもあります。

家賃でローン返済

たいていの不動産投資家は、金融機関からの借り入れがあります。

毎月の家賃で、ローンの返済をしてゆきます。

すでに返済が終わった賃貸物件が多いと、経営のバランスが良くなります。

税金は、固定資産税/都市計画税・所得税・事業税・県市民税などがあります。

あと、事業用資産を賃貸に出している場合は消費税があります。

私のしっているひとのところは、すべて当てはまっています。

これら、税金の年間合計額は普通のサラリーマンの年収を軽く超えているそうです。

固定資産税は、年4回に分かれて支払います。

また住宅系のみであれば消費税は、駐車場のみですからそんなに掛からないと思います。

土地建物には、以上のように固定資産税が重くのしかかってきます。

不動産投資は、賃貸業という会社経営となんら変わりないのですね。

表面利回り

不動産投資物件の広告などで「利回り10%」といった表示を時々見かけます。

この低金利の時代に、考えられないような数字です。

ただ、これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの数字です。

これを「表面利回り」と言います。

毎年1000万円の家賃収入が得られる、1億円の物件であれば「表面利回り10%」ということです。

今時、このような美味しい物件はなかなか出てこないと思われます。

なぜなら、おいしい物件は広告を出す前に、売れてしまうからなのです。

一般のひとには、見えないだけですね。

おいしい物件に巡り合いたいのであれば、腕利きの不動産屋さんと仲良しになるのが近道です。

もし表面利回りの高い物件がネット広告などに出てきた場合は、何らかのリスクを背負っていると構えたほうがよろしいと思います。

ワンルーム投資

ワンルーム投資ほど、失敗確率の高くて危険なものはないでしょう。

特に新築ワンルーム投資は、失敗の「代名詞」でしょう。

私の知っている人は絶対にやりません。

業者は、言葉巧みに近づいてきます。

相手の話を鵜呑みに聞いていたらダメですね。

不動産の世界は、騙しだまされる?そんな世界だと思ったほうが身のためです。

それくらいの意識で、やらないと危険です。

但し、自分自身で事務所代わりに使いたいなどの明確な用途があれば検討の余地はないことはないですね。

不動産投資セミナー

セミナーに参加して勉強することは、メリットとデメリットの両方あります。

“虎穴に入らずんば虎子を得ず“ことわざあります。

セミナーに参加することは止めはしません。

冷静な判断が出来ればよいのですが、業者の思うつぼにはまったら大変です。

ですからセミナーへ参加するときは、一人ではないほうが良いかもしれないです。

悪徳業者は、「情弱でアホなカモ」を、セミナー開催してやってくる○○を必死に探しているのだと自覚していたほうが安心です。

表面利回りと実質利回り

表面利回りと実質利回りの違いを以下のように説明してみます。

・物件価格600万円、家賃6万円、管理費1万5千円、修繕積立金2万円

この物件の表面利回りの計算は下記となります。

表面利回り→家賃6万×12か月÷600=12%

これだけを見るととても10%を超えていますので高い利回りに見えますが、管理費と修繕費を含めた利回りを算出すると、

(家賃6万円―(諸経費 管理費1万5千円―修繕積立金2万円)×12か月÷物件価格600万=5

このようにたったの5%まで落ちてしまいます。

表面利回りだけみて12%だからいいなと思ってみたけど、管理費と修繕積立金を除いただけで5%まで下がってしまいます。

これでは投資対象とはみません。

その他にも、いろいろと掛かる経費があるのです。

空室損失費用、毎月管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、リース料などなどあります。

節税で戻ってくるからお得?

特にワンルームは余程、立地の良い物件でなければ手を出すべきではないでしょう。

下手をすれば、年間収支が赤字になる恐れがあります。

そこで、不動産業者のセールストークは、キラリ弾けるかもしれないです。

赤字でも『節税で戻ってくるからお得』という説明を受けることも多いと思います。

だからお得ですよ?なんて支離滅裂な説明を何食わぬ顔で出来るのが悪徳業者です。

始める前から事業収支が赤字確定な物件は、買ってはいけないと頭に入れておきましょう。

正確には、一部の悪徳の業者の話です。

ほんの一部は、良心的な業者が稀にあるかもしれないですね。

それくらいの用心があれば、失敗のリスクは少なくなる可能性があります。

不動産賃貸業に参入しようと考える人は、兎に角勉強をたくさんすることが大事です。

事例を通してどうしたら失敗したのか、どのように取り組んだら成功する可能性が高まるのか。

素人が簡単に手を出すべきものではありません。

まずは、本を50冊以上読んで勉強してみてください。

最初は、金額の小さな物件から始めてみることをお勧めします。

 

続く。

 

-不動産賃貸業

© 2020 のんびりキヨシのブログ